부동상 양도세 중과 유예 만료 예정 - 양도세 중과를 피하는 방법

 

 

2026년 5월 9일부로 유예가 종료됨에 따라, 5월 10일 양도분(잔금일 기준)부터 적용하여 다주택자에 대하여 양도세가 중과 된다.  뉴스에 따르면 급매물이 속속 나온다는 얘기도 있고, 각종 부동산 커뮤니티에서 중과 문제로 시끌 시끌하다.

 

핵심 포인트는 아래와 같다. 

- 현재는 유예로 중과가 배제되어 기본세율만 적용됩니다. 
- 유예 종료 시 장기보유특별공제 적용도 배제됩니다. 
- 비조정지역은 중과되지 않습니다. 
- 2026년 5월 9일 이전에 매도하면 중과되지 않습니다. 
- 5월 9일 이후 매도 시 중과 적용 여부는 아직 확정되지 않았으나, 정부의 계속되는 강한 어조로 봐서는 중과가 될 확율이 크다. 
- 유예 종료 시 실효세율은 최대 82.5%까지 높아질 수 있습니다. 
- 유예 종료 여부와 세부적인 내용은 정부 발표에 달려 있어 불확실성이 큽니다. 

1. 중과를 피할 수 있는 방법이 있는가 ? 

만약,  유예가 종료된다면 피할 수 있는 방법으로 가장 확실한 방법은 당연하지만 "1) 팔지 않는다. 2) 이전에 빨리 판다." 이다. 

다른 방법으로는..

1) 팔지 않고 증여하기 - 증여세 부담 발생 확인

2) 일시적 2주택일 경우 중과 제외 요건 활용 : 상속 주택, 근무상 형편/혼인/동거 등등 중과 배제 해택 확인 (일부만 해당)

3) 용도변경 / 멸실 : 주택수에서 제외시킴, 이론적으로는 가능하나, 현실적으로 어려움

 

그러므로, 예상 하건데, 대부분의 다주택 보유자는 팔지 않는 방법을 선택할 것 같다.(거래 절벽, 매물 잠김 강화).  그런데, 정부 관계자가 이걸 모를까, 하물며 나같은 범인도 그렇게 될 것 같다고 생각되는데,

 

1) 정부가 몰랐다. - 무능

2) 알고도 진행 했다. - 다른 대책은 있나 ? 

 

정부도 거래 절벽과 매물 잠김이 발생 할 수 있다는 것을 충분히 예상하고 있을 것이다. 그러면, 양도세 중과 자체 보다는 이후 나오는 다른 대책이 진짜 중요하다고 생각된다. 그것이 뭘지 정말 궁금하다. 

 

---

 

그렇다면 실세 세율이 얼마나 될까 ? 

1. 중과세율 부활

지금까지는 다주택자라도 집을 팔 때 일반적인 *기본세율(6~45%)*만 내면 됐습니다. 하지만 유예가 끝나면 여기에 추가 세율이 붙는다. 

• 2주택자: 기본세율 + 20%p 추가
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 추가
• 예시: 만약 내가 3주택자이고 최고 세율 구간(45%)에 해당한다면, 여기에 30%p가 더해져  *75%*의 세율이 적용. 지방소득세(양도세의 10%)까지 합치면 무려 **82.5%**를 세금 적용. (지방소득세도 있다는 것을 알아 두자)

2. '장기보유특별공제'를 못 받습니다

이 부분이 세금 차이를 만드는 결정적인 요인이다.

• 현재: 집을 오래 보유했다면 양도 차익의 최대 30%까지 공제.
• 변경 후: 조정대상지역 내 다주택자는 공제 혜택이 0원.  즉, 아무리 10년, 20년을 보유했어도 차익 전체에 대해 높은 세금을 고스란히 내게 된다. 이건 정말로 크게 작용하게 될 것이다. 

3. 적용 대상 지역을 꼭 확인하세요

양도세 중과는 모든 지역에 적용되는 것이 아니다. *조정대상지역*에 있는 주택을 팔 때만 해당. 

• 현재 기준으로 서울 강남·서초·송파·용산구 등 규제 지역에 집이 있는 다주택자가 이 지역의 집을 팔 때 세금 폭탄이 발생 예상.
• 비규제지역(조정대상지역이 아닌 곳)의 주택을 팔 때는 다주택자라도 지금처럼 일반 세율을 적용.

---

세금 변화 비교 (예시)

양도차익이 5억 원인 아파트를 10년 보유한 2주택자가 서울에서 집을 팔 경우:

구분	중과 유예 기간 (~5/9)	중과 만료 후 (5/10~)
적용 세율	기본세율 (6~45%)	기본세율 + 20%p
장특공제	최대 20~30% 공제	공제 없음 (0%)
예상 세금	약 1.4억 ~ 1.6억 원	약 2.9억 ~ 3억 원 이상

결론: 똑같은 집을 팔아도 유예 종료 후에 팔면 세금이 2배 가까이 늘어날 수 있습니다.

 

---

여기서 잠깐, 중과가 되면 반사 이익을 보고 있는 곳도 발생 할 것이다.

1. 세무 및 자산 컨설팅 산업 (직접적 수혜)

양도세율이 최고 82.5%까지 치솟으면, 단 1%라도 세금을 줄이려는 수요가 폭발.

• 세무사 및 회계법인: 증여, 부담부 증여, 법인 전환 등 복잡한 절세 시나리오를 짜기 위한 컨설팅 수요가 급증.
• 프라이빗 뱅킹(PB): 고액 자산가들의 포트폴리오 재편을 돕는 금융권 자산관리 부문의 역할 커짐.

2. 증여 관련 산업

팔아서 세금으로 내느니 자녀에게 물려주겠다는 사람이 증가. 

• 법무사: 증여에 따른 소유권 이전 등기 업무 증가.
• 감정평가법인: 증여세를 계산할 때 아파트와 달리 시가를 알기 어려운 빌라나 꼬마빌딩의 가치를 최대한 유리하게 평가받으려는 수요가 발생.

3. 기타, 주식 및 대체투자 시장 (자금 유입), 임대 및 주거 서비스 산업, 법률 서비스 (소송 및 분쟁)등도 영향있을 것으로 보인다.

---